Potwierdzając finalnie spadek cen mieszkań, najnowsze dane Narodowego Banku Polskiego oraz statystyki ofertowe z stycznia ukazują, że w porównaniu z październikiem, mieszkania potaniały w 12 na 17 analizowanych miast. Eksperci opracowali również, ile trzeba obecnie zarabiać, aby móc sobie pozwolić na kredyt hipoteczny na własne M.
SPADKI CEN MIESZKAŃ W RYNKU WTÓRNYM
Ostatnie dane NBP ujawniają zmiany w cenach ofertowych i transakcyjnych mieszkań w IV kwartale 2024 roku, które potwierdzają trend spadkowy, zwłaszcza na rynku wtórnym. W stosunku do III kwartału 2024 roku, obniżki cen mieszkań odnotowano w ośmiu z 17 miast, z najwięcej znaczącymi spadkami w Szczecinie (7,2 proc.) oraz Warszawie (6,2 proc.). Ceny ofertowe wykazały jeszcze większe zmiany – taniej było w 10 z 17 miast. Te zmiany na rynku mają wpływ na ceny transakcyjne w I kwartale 2025 roku, gdyż na sfinalizowanie kredytu hipotecznego kupujący z rynku wtórnego często potrzebują od jednego do dwóch miesięcy.
RYNEK PIERWOTNY W INNYM ŚWIETLE
W przypadku rynku pierwotnego spadków jest znacznie mniej. Tylko w czterech z 17 miast, ceny transakcyjne były niższe niż w III kwartale 2024 roku. Najwyższe spadki odnotowano we Wrocławiu (-4 proc.) i Krakowie (-3 proc.), a w pięciu miastach miały miejsce zmiany w cenach ofertowych.
W porównaniu z IV kwartałem 2023 roku, ceny mieszkań we wszystkich badanych miastach wzrosły, aczkolwiek w tym czasie wynagrodzenia rosły w zastraszającym tempie. Eksperci z Rankomat.pl i Rentier.io przeanalizowali, jak zmieniła się dostępność mieszkań, szczególnie dla par, które zarabiają po 80 proc. średniego wynagrodzenia i planują zakup swojego pierwszego mieszkania o powierzchni 50 mkw z kredytem hipotecznym, przy 10 proc. wkładzie własnym.
CZY CENY SĄ SIŁĄ NAPĘDOWĄ MIESZKANIOWEJ PATOLOGII?
W IV kwartale 2024 roku, koszt nabycia takiego mieszkania wyniósłby 713 tys. 250 zł. Miesięczna rata kredytu przy 10 proc. wkładzie wyniosłaby około 4 tys. 459 zł, co stanowiłoby 45 proc. dochodu przykładowej pary. Choć jest to niższy poziom niż w drugiej połowie 2022 roku (52 proc.), 45 proc. nadal jest substancjalnym obciążeniem. Przeciętne dochody sprawiają, że banki zazwyczaj boją się udzielać kredytów, gdzie rata przekracza 40 proc. dochodu. Dla porównania, w latach 2014-2020, udział ten wynosił od 28 proc. do 32 proc.
Pandemia wprowadziła zmiany, obniżając ten wskaźnik do 26 proc. poprzez ultraniskie stopy procentowe, lecz późniejsze podwyżki sprawiły, że wrócił na niepokojąco wysoki poziom 52 proc.
CO NAS CZEKA W PRZYSZŁOŚCI?
Eksperci z Rankomat.pl i Rentier.io przewidują, że przy obecnym poziomie cen mieszkań oraz wynagrodzeń powrót do zrównoważonego poziomu (udział raty w dochodzie na poziomie około 31 proc.) wymagałby obniżenia oprocentowania kredytów do 4 proc. Wysokie stopy procentowe przyczyniły się do bieżących trudności z dostępnością mieszkań. Mimo że ceny wydają się być nieznacznie zawyżone w kontekście dochodów, dla pary zarabiającej pięciokrotność średniego wynagrodzenia, zakup mieszkania o powierzchni 100 mkw bez kredytu w IV kwartale 2024 roku wymagałby wydania równowartości 46 miesięcznych wynagrodzeń netto.
W kontekście spadających cen mieszkań, eksperci prognostykują poprawę dostępności mieszkań dla osób zamożnych. Jeśli ceny w IV kwartale 2025 roku miałyby być o 10 proc. niższe, a wynagrodzenia wzrosłyby o 8 proc., liczba wymaganych pensji do zakupu mieszkania mogłaby spaść do 42 miesięcznych pensji, co byłoby niemalże rekordowym poziomem.
Podsumowując, obecny trend spadkowy na rynku nie przyniesie zapewne drastycznych obniżek. Gdyby spadki przekroczyły 10 proc., mieszkańcy zamożnych grup społecznych mogliby zacząć dostrzegać wyjątkowe okazje. Warto oczekiwać także na prognozowane obniżki stóp procentowych oraz nowy program wsparcia dla nabywców ich pierwszego mieszkania, co sprawia, że przewidywana fala zmian może być mniej spektakularna, a raczej stabilna i jednocyfrowa.
